Banyak pemilik rumah merasa sudah benar benar tuntas begitu cicilan Kredit Pemilikan Rumah KPR dinyatakan lunas oleh bank. Padahal, ada satu langkah penting yang sering terlupakan yaitu urus roya sertifikat rumah. Tanpa proses roya, sertifikat rumah Anda secara hukum masih tercatat sebagai jaminan di bank, meski cicilan sudah nol rupiah. Kondisi ini bisa menyulitkan ketika Anda ingin menjual, mengagunkan kembali, atau mengurus administrasi lain yang berkaitan dengan properti.
Mengapa Harus Segera Urus Roya Sertifikat Rumah Setelah Lunas
Ketika KPR disetujui, bank mencatat hak tanggungan atas rumah Anda di Badan Pertanahan Nasional BPN. Pencatatan ini menandakan bahwa rumah tersebut menjadi jaminan utang. Setelah KPR lunas, hak tanggungan itu harus dihapus melalui proses yang disebut roya. Di sinilah pentingnya segera urus roya sertifikat rumah agar status hukum properti benar benar bersih.
Banyak orang menunda pengurusan roya dengan alasan sibuk atau merasa tidak mendesak. Penundaan inilah yang sering berujung masalah. Saat ingin menjual rumah, misalnya, calon pembeli atau notaris akan menemukan bahwa di sertifikat masih ada catatan hak tanggungan bank. Proses jual beli pun tertunda sampai roya selesai dilakukan, dan ini bisa membuat transaksi batal atau memakan waktu jauh lebih lama.
“Melunasi KPR tanpa mengurus roya ibarat melepas rantai tetapi tetap membiarkan gembok menggantung di pintu. Secara kasat mata tampak bebas, tetapi secara hukum belum sepenuhnya lepas.”
Memahami Apa Itu Roya dan Posisi Hukumnya
Sebelum melangkah ke proses teknis, penting untuk memahami dulu apa itu roya. Istilah ini mungkin terdengar rumit, padahal konsepnya cukup sederhana.
Definisi Roya dalam Proses Urus Roya Sertifikat Rumah
Roya adalah penghapusan hak tanggungan yang tercatat di sertifikat tanah atau rumah. Hak tanggungan adalah hak jaminan yang diberikan debitur kepada kreditur dalam hal ini bank atas tanah dan bangunan. Ketika KPR masih berjalan, bank memiliki hak tanggungan yang melekat pada sertifikat rumah Anda.
Dalam proses urus roya sertifikat rumah, yang dihapus bukan rumahnya, melainkan catatan bahwa rumah tersebut masih menjadi jaminan utang. Setelah roya selesai, sertifikat akan bersih dari catatan hak tanggungan sehingga kepemilikan sepenuhnya kembali ke tangan Anda tanpa beban jaminan.
Secara administratif, penghapusan ini dilakukan di kantor pertanahan BPN setempat. Mereka akan mencoret atau memberikan catatan khusus pada buku tanah dan sertifikat, bahwa hak tanggungan telah dihapus berdasarkan surat keterangan lunas atau akta roya dari bank.
Perbedaan Hak Milik Biasa dan Hak Milik yang Masih Dijaminkan
Banyak pemilik rumah mengira bahwa kepemilikan mereka sudah penuh begitu sertifikat atas nama sendiri. Padahal, ketika sertifikat dijaminkan ke bank, ada dua hal yang berjalan bersamaan. Pertama, hak milik Anda atas rumah. Kedua, hak tanggungan bank sebagai kreditur.
Tanpa roya, hak tanggungan bank tetap tercatat. Secara praktis, Anda memang tinggal di rumah tersebut dan menguasainya sepenuhnya. Namun secara hukum, sertifikat masih memuat beban jaminan. Ini berarti ada batasan tertentu yang muncul, terutama ketika Anda ingin melakukan transaksi hukum yang melibatkan sertifikat itu.
Langkah Langkah Mengurus Roya Sertifikat Rumah di BPN
Setelah memahami konsepnya, pertanyaan berikutnya adalah bagaimana cara mengurusnya. Prosesnya sebenarnya cukup terstruktur, meski sering dianggap rumit.
Dokumen yang Wajib Disiapkan untuk Urus Roya Sertifikat Rumah
Sebelum datang ke BPN, pastikan seluruh dokumen berikut sudah lengkap. Kelengkapan dokumen akan mempercepat proses urus roya sertifikat rumah dan mengurangi risiko bolak balik.
1. Sertifikat asli tanah atau rumah yang dijaminkan ke bank
2. Surat roya atau surat pernyataan pelunasan KPR dari bank
3. Asli dan fotokopi KTP pemilik yang tercantum di sertifikat
4. Fotokopi Kartu Keluarga bila diminta sebagai data tambahan
5. Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT bila masih dipegang
6. Bukti lunas KPR bila ada slip atau surat resmi tambahan dari bank
7. Formulir permohonan roya yang diisi di kantor pertanahan
Beberapa bank memberikan bantuan pengurusan sampai tahap tertentu, misalnya menyediakan akta roya atau surat rekomendasi khusus. Tanyakan dengan jelas ke pihak bank apa saja yang diserahkan kepada Anda setelah KPR dinyatakan lunas.
Proses Pengajuan di Kantor Pertanahan
Setelah dokumen siap, Anda bisa datang ke kantor BPN sesuai lokasi tanah atau rumah. Alurnya secara garis besar sebagai berikut.
Pertama, ambil nomor antrean dan sampaikan bahwa Anda ingin mengurus penghapusan hak tanggungan atau roya. Petugas loket akan memeriksa kelengkapan dokumen dan memberikan formulir permohonan yang harus diisi.
Kedua, setelah formulir diisi dan dokumen dinyatakan lengkap, Anda akan diberikan tanda terima berkas. Di tahap ini, biasanya petugas juga akan menginformasikan estimasi waktu penyelesaian dan biaya resmi sesuai ketentuan pemerintah.
Ketiga, BPN akan melakukan penelitian berkas dan pencocokan data dengan buku tanah yang mereka miliki. Bila tidak ada masalah, mereka akan memproses penghapusan hak tanggungan dan melakukan pencatatan pada buku tanah dan sertifikat.
Keempat, setelah proses selesai, Anda akan dipanggil kembali untuk mengambil sertifikat yang sudah dibubuhi catatan roya. Di sertifikat atau di buku tanah akan ada tanda bahwa hak tanggungan telah dihapus berdasarkan permohonan dan dokumen dari bank.
Biaya dan Waktu yang Perlu Disiapkan
Banyak orang menunda roya karena khawatir biayanya besar dan prosesnya lama. Padahal, bila dilihat dari sisi administrasi, biaya resmi roya tergolong lebih terjangkau dibandingkan nilai rumah yang dijaminkan.
Perkiraan Biaya Resmi Mengurus Roya Sertifikat Rumah
Biaya resmi untuk urus roya sertifikat rumah diatur oleh peraturan pemerintah mengenai penerimaan negara bukan pajak di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang. Besarannya biasanya dihitung per sertifikat, bukan berdasarkan nilai rumah.
Selain biaya resmi di BPN, ada kemungkinan biaya tambahan di bank, misalnya untuk penerbitan surat keterangan lunas atau akta roya bila menggunakan notaris yang bekerja sama dengan bank. Besaran biaya ini bisa berbeda beda tergantung kebijakan masing masing bank dan notaris.
Disarankan untuk menanyakan secara rinci di awal, baik ke bank maupun ke notaris bila Anda menggunakan jasa mereka. Dengan begitu, Anda bisa menyiapkan anggaran tanpa kejutan di tengah jalan.
Estimasi Lama Proses dan Faktor yang Mempengaruhi
Secara umum, proses roya di BPN membutuhkan waktu beberapa hari kerja hingga beberapa minggu, tergantung beban kerja kantor pertanahan setempat dan kelengkapan berkas. Bila dokumen lengkap dan tidak ada masalah legalitas, proses cenderung lebih cepat.
Faktor yang bisa memperlambat antara lain data di sertifikat yang tidak sinkron dengan data di KTP terbaru, perubahan nama, atau adanya catatan lain di buku tanah. Dalam kasus seperti ini, BPN mungkin meminta klarifikasi tambahan atau dokumen pendukung lain.
“Menunggu beberapa minggu untuk roya jauh lebih ringan dibanding menanggung repotnya ketika transaksi jual beli rumah batal hanya karena sertifikat masih terbebani hak tanggungan.”
Risiko Bila Menunda Urus Roya Sertifikat Rumah
Menunda pengurusan roya bukan hanya soal administrasi tertunda. Ada konsekuensi nyata yang bisa muncul di kemudian hari dan sering kali baru disadari ketika sudah mendesak.
Hambatan Jual Beli dan Pengajuan Kredit Baru
Risiko pertama yang paling terasa adalah terhambatnya proses jual beli rumah. Calon pembeli yang teliti atau notaris yang menangani transaksi akan menolak melanjutkan proses bila sertifikat masih tercatat sebagai jaminan. Mereka akan meminta Anda menyelesaikan roya terlebih dahulu.
Selain itu, bila Anda ingin mengajukan kredit baru dengan menjaminkan rumah yang sama, bank lain akan melihat bahwa sertifikat masih dibebani hak tanggungan bank sebelumnya. Proses analisis kredit bisa tertahan sampai catatan tersebut dihapus.
Potensi Masalah Waris dan Perpindahan Hak
Risiko lain muncul ketika pemilik rumah meninggal dunia sebelum roya diselesaikan. Ahli waris akan mewarisi rumah yang secara hukum masih tercatat sebagai jaminan. Proses pembagian waris dan balik nama sertifikat bisa menjadi lebih rumit karena harus menyelesaikan sekaligus urusan dengan bank dan BPN.
Dalam beberapa kasus, ahli waris bahkan tidak mengetahui bahwa KPR sudah lunas tetapi roya belum diurus. Akibatnya, sertifikat dibiarkan dalam kondisi menggantung selama bertahun tahun, dan baru disadari ketika ingin dijual atau diagunkan kembali.
Menggunakan Jasa Notaris atau Mengurus Sendiri
Pertanyaan yang sering muncul adalah apakah perlu menggunakan jasa notaris atau bisa mengurus sendiri. Keduanya memungkinkan, dan masing masing punya kelebihan.
Kelebihan Mengurus Langsung ke BPN
Mengurus sendiri ke BPN membuat Anda lebih memahami alur administrasi dan biaya resmi yang dikenakan. Anda juga bisa memantau langsung prosesnya dan memastikan bahwa semua catatan sudah sesuai.
Bagi yang terbiasa mengurus dokumen administrasi, datang sendiri ke BPN bukan hal yang terlalu rumit. Selama dokumen lengkap dan mengikuti prosedur, proses bisa berjalan relatif lancar.
Alasan Banyak Orang Memilih Menggunakan Notaris
Di sisi lain, banyak orang memilih menggunakan notaris untuk urus roya sertifikat rumah karena alasan kepraktisan. Notaris biasanya sudah memahami alur di BPN, mengenal petugas, dan terbiasa menangani dokumen hukum pertanahan. Mereka juga bisa membantu memastikan tidak ada kesalahan data yang bisa menghambat proses.
Namun, menggunakan notaris tentu menambah biaya karena ada jasa profesional yang dibayarkan. Bagi sebagian orang, tambahan biaya ini sebanding dengan waktu dan tenaga yang dihemat, terutama jika mereka sibuk atau tidak ingin berurusan langsung dengan proses administrasi yang cukup teknis.
Tips Agar Proses Urus Roya Sertifikat Rumah Lebih Lancar
Supaya pengurusan roya tidak berlarut larut, ada beberapa langkah sederhana yang bisa Anda lakukan sejak awal.
Pertama, simpan semua dokumen KPR dengan rapi sejak awal akad, termasuk perjanjian kredit, APHT, dan bukti pembayaran terakhir. Dokumen ini akan sangat membantu ketika KPR lunas.
Kedua, segera minta surat keterangan lunas dan dokumen pendukung lain dari bank begitu cicilan terakhir dibayar dan sistem bank menyatakan status kredit lunas. Jangan menunggu terlalu lama, karena semakin cepat diajukan, biasanya data di bank masih segar dan mudah dilacak.
Ketiga, cek kembali data di KTP, KK, dan sertifikat. Bila ada perubahan nama atau status yang signifikan, siapkan dokumen pendukung seperti akta nikah, akta cerai, atau surat keterangan lain yang mungkin diminta BPN.
Keempat, luangkan waktu khusus untuk datang ke BPN dan ikuti alur yang ada. Bila perlu, catat nama petugas dan nomor kontak yang bisa dihubungi untuk menanyakan perkembangan berkas.
Dengan memahami pentingnya dan cara urus roya sertifikat rumah, Anda tidak hanya menyelesaikan kewajiban ke bank, tetapi juga memastikan bahwa rumah benar benar menjadi milik Anda sepenuhnya secara hukum tanpa beban tersembunyi di kemudian hari.
Comment