Banyak pemilik rumah dan apartemen di kota besar mulai melirik peluang ubah HGB jadi SHM murah setelah beredar kabar bahwa biayanya bisa ditekan sampai hanya sekitar Rp50 ribu untuk beberapa komponen administrasi. Di tengah harga tanah yang terus naik dan kebutuhan kepastian hukum atas kepemilikan lahan, isu ini langsung menyedot perhatian, terutama bagi keluarga muda dan pelaku usaha kecil yang menggantungkan aset pada satu rumah atau ruko saja.
Mengapa Ubah HGB Jadi SHM Murah Jadi Rebutan?
Di berbagai daerah, status tanah menjadi faktor penting dalam menentukan nilai jual dan posisi tawar pemilik. Ketika muncul informasi bahwa ada celah untuk ubah HGB jadi SHM murah melalui skema tertentu dan program pemerintah, banyak orang mulai bertanya bagaimana cara memanfaatkan peluang ini tanpa terjebak janji manis yang tidak realistis.
Hak Guna Bangunan atau HGB lazim dipakai untuk perumahan berskala besar, apartemen, hingga ruko di kawasan komersial. Sementara itu, Sertipikat Hak Milik atau SHM dianggap sebagai “kelas tertinggi” dalam hierarki hak atas tanah di Indonesia. Perbedaan status inilah yang kemudian menjadi alasan kuat mengapa pemilik ingin melakukan peningkatan hak.
“Begitu seseorang paham beda posisi hukum antara HGB dan SHM, keinginan untuk naik kelas hampir selalu muncul, terutama demi warisan anak cucu.”
Memahami Dulu: Apa Itu HGB dan SHM?
Sebelum membahas lebih jauh soal ubah HGB jadi SHM murah, penting memahami dulu perbedaan mendasar antara kedua jenis sertipikat ini. Kesalahan umum di lapangan adalah menganggap semua sertipikat tanah itu sama, padahal konsekuensi hukumnya berbeda.
HGB: Hak Guna Bangunan dengan Batas Waktu
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya, biasanya tanah negara atau tanah dengan hak pengelolaan. HGB diberikan dengan jangka waktu tertentu, misalnya 20, 30, atau 50 tahun, dan bisa diperpanjang sesuai ketentuan yang berlaku.
Pemilik HGB hanya memiliki hak atas bangunan dan penggunaan lahan, bukan kepemilikan penuh atas tanah. Ketika masa HGB habis dan tidak diperpanjang, hak tersebut dapat kembali ke negara atau pemegang hak asal. Di sinilah muncul rasa waswas bagi pemilik rumah atau ruko yang masa HGB-nya mendekati habis.
Dalam transaksi jual beli, properti berstatus HGB tetap bisa diperjualbelikan, namun beberapa pembeli lebih berhati hati karena statusnya yang terbatas waktu. Hal ini bisa berpengaruh pada harga jual dan minat pasar.
SHM: Hak Milik Paling Kuat dan Paling Penuh
Sertipikat Hak Milik atau SHM adalah hak kepemilikan atas tanah yang paling kuat dan penuh yang diakui oleh hukum agraria di Indonesia. SHM tidak dibatasi jangka waktu, selama tidak melanggar peraturan dan tidak dicabut untuk kepentingan umum sesuai prosedur.
Dengan SHM, pemilik memiliki keleluasaan yang lebih besar dalam mengalihkan, menggadaikan, mewariskan, atau menjadikan tanah sebagai agunan ke bank. SHM juga sering dipandang lebih “aman” sebagai aset jangka panjang karena tidak perlu pusing memperpanjang hak secara berkala.
Perbedaan sifat antara HGB dan SHM inilah yang membuat banyak orang berusaha meningkatkan status tanahnya, apalagi jika ada peluang ubah HGB jadi SHM murah melalui jalur resmi.
Benarkah Ubah HGB Jadi SHM Bisa Hanya Rp50 Ribu?
Klaim biaya ubah HGB jadi SHM murah hingga hanya sekitar Rp50 ribu sebenarnya perlu dilihat secara lebih cermat. Angka tersebut biasanya merujuk pada komponen tertentu saja, bukan keseluruhan biaya proses peningkatan hak.
Dalam praktiknya, biaya resmi di kantor pertanahan mencakup beberapa pos, antara lain biaya pendaftaran, pengukuran jika diperlukan, serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB jika masuk kategori perolehan baru. Namun, untuk kasus peningkatan hak dari HGB menjadi SHM atas tanah yang sudah lama dikuasai dan memenuhi syarat, ada ketentuan yang bisa membuat beban biaya menjadi jauh lebih ringan.
Di beberapa daerah, biaya pelayanan pendaftaran peralihan atau peningkatan hak diatur dalam Peraturan Pemerintah dan regulasi teknis, yang nominalnya memang relatif kecil, kadang hanya puluhan ribu rupiah untuk biaya administrasi tertentu. Namun masyarakat sering kali mencampuradukkan biaya resmi dengan biaya lain seperti jasa notaris PPAT, pengurusan tambahan, atau pungutan tidak resmi.
“Label biaya Rp50 ribu kerap hanya menggambarkan satu pos biaya, sementara keseluruhan proses bisa melibatkan komponen lain yang tetap harus diantisipasi.”
Syarat Utama Agar Bisa Ubah HGB Jadi SHM Murah
Sebelum datang ke kantor pertanahan, pemilik perlu memastikan bahwa tanah dan bangunannya memenuhi syarat untuk ubah HGB jadi SHM murah. Tanpa pemenuhan syarat ini, proses bisa tertunda atau bahkan ditolak.
Status Subjek dan Objek yang Diakui Hukum
Pertama, pemohon harus merupakan subjek yang berhak memiliki SHM, yaitu Warga Negara Indonesia atau badan hukum tertentu yang diperbolehkan oleh undang undang. Warga negara asing tidak dapat memiliki SHM, sehingga HGB atas namanya tidak bisa ditingkatkan menjadi SHM.
Kedua, objek tanahnya harus memungkinkan untuk diberi hak milik. Ada jenis tanah tertentu, terutama yang berada di kawasan tertentu atau terkait kebijakan penataan ruang, yang mungkin tidak dapat diberikan SHM karena alasan regulasi atau peruntukan lahan.
Ketiga, status HGB yang akan ditingkatkan harus jelas dan tidak dalam sengketa. Sertipikat HGB harus atas nama pemohon, bebas dari blokir, dan jika sedang diagunkan ke bank, perlu ada mekanisme persetujuan atau pelepasan hak tertentu sesuai kesepakatan dengan pihak kreditur.
Dokumen Dasar yang Wajib Disiapkan
Untuk mempermudah proses ubah HGB jadi SHM murah, pemilik sebaiknya menyiapkan lebih dulu sejumlah dokumen, antara lain:
– Sertipikat HGB asli
– Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemohon
– NPWP jika diminta sesuai ketentuan
– Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan beberapa tahun terakhir
– Surat pernyataan penguasaan fisik tanah jika diperlukan
– Akta jual beli atau dokumen dasar lain yang menjelaskan riwayat perolehan tanah
Di beberapa kantor pertanahan, petugas bisa meminta tambahan dokumen seperti surat keterangan tidak sengketa dari kelurahan atau kecamatan, terutama jika ada indikasi konflik batas dengan tetangga.
Langkah Langkah Mengurus Ubah HGB Jadi SHM Murah di Kantor Pertanahan
Proses ubah HGB jadi SHM murah pada dasarnya mengikuti prosedur peningkatan hak yang telah diatur oleh Kementerian ATR BPN. Meski tiap daerah bisa memiliki kebiasaan teknis berbeda, alur besarnya relatif sama.
Tahap Pengajuan Permohonan Resmi
Pemohon datang ke kantor pertanahan setempat dengan membawa berkas lengkap. Di loket pelayanan, pemohon mengisi formulir permohonan peningkatan hak dari HGB menjadi Hak Milik. Pada tahap ini, petugas akan melakukan pemeriksaan awal dokumen dan memberikan tanda terima berkas.
Biasanya, pemohon juga akan diinformasikan mengenai estimasi biaya resmi yang harus dibayar berdasarkan ketentuan yang berlaku. Jika tanahnya masuk kategori tertentu, misalnya luasnya kecil dan digunakan untuk rumah tinggal, beban biaya bisa lebih ringan.
Pemeriksaan Lapangan dan Pengukuran
Jika dianggap perlu, petugas akan menjadwalkan pengukuran lapangan untuk memastikan batas dan luas tanah sesuai dengan data dalam sertipikat. Untuk lahan yang sudah pernah diukur dan peta bidangnya jelas, tahap ini bisa berlangsung lebih cepat.
Dalam beberapa kasus, tetangga yang berbatasan akan diminta hadir atau menandatangani berita acara batas untuk menghindari sengketa di kemudian hari. Proses ini penting untuk menjaga keabsahan sertipikat SHM yang akan diterbitkan.
Penetapan Hak dan Penerbitan Sertipikat SHM
Setelah seluruh tahapan administrasi dan teknis selesai, kantor pertanahan akan melakukan penetapan hak dan menerbitkan sertipikat baru dengan status Hak Milik. Sertipikat HGB yang lama biasanya ditarik dan dinyatakan tidak berlaku.
Pada saat pengambilan sertipikat SHM, pemohon biasanya hanya perlu menunjukkan identitas dan tanda terima berkas. Di sinilah banyak pemilik merasakan nilai lebih dari upaya ubah HGB jadi SHM murah yang mereka lakukan, karena status tanah kini berada di tingkatan tertinggi.
Menghemat Biaya: Tips Agar Proses Tetap Murah dan Efisien
Walau ada klaim ubah HGB jadi SHM murah bisa hanya Rp50 ribu, pemilik tetap perlu bersikap realistis. Ada beberapa cara untuk menekan biaya tanpa mengorbankan legalitas.
Pertama, urus sendiri langsung ke kantor pertanahan tanpa perantara jika punya waktu dan kesabaran. Penggunaan jasa pihak ketiga sah saja, tetapi tentu menambah biaya. Kedua, pastikan semua pajak dan kewajiban sudah dibayar, sehingga tidak ada denda atau tunggakan yang muncul saat proses berlangsung.
Ketiga, manfaatkan program program resmi seperti layanan terpadu atau kegiatan pendaftaran tanah sistematis yang kadang memberikan keringanan tertentu. Informasi mengenai hal ini biasanya diumumkan melalui pemerintah daerah atau kantor pertanahan.
Keempat, simpan semua bukti pembayaran biaya resmi dan pastikan setiap pungutan memiliki dasar yang jelas. Transparansi ini tidak hanya melindungi pemohon, tetapi juga membantu menjaga integritas layanan publik.
Risiko Jika Menunda Ubah HGB Jadi SHM Terlalu Lama
Tidak sedikit pemilik yang menunda ubah HGB jadi SHM murah karena menganggap prosesnya rumit atau belum mendesak. Namun penundaan berkepanjangan bisa menimbulkan sejumlah risiko.
Jika masa berlaku HGB mendekati habis, pemilik harus mengurus perpanjangan atau pembaruan. Jika terlambat atau lalai, hak tersebut bisa berakhir dan memerlukan upaya lebih besar untuk mengurus kembali, termasuk potensi biaya tambahan.
Dalam urusan waris, status HGB yang belum ditingkatkan menjadi SHM bisa memicu perdebatan di antara ahli waris, terutama jika ada di antara mereka yang ingin menjual, sementara yang lain ingin mempertahankan. SHM cenderung lebih mudah dikelola sebagai aset keluarga karena sifatnya yang penuh dan tidak berbatas waktu.
Di sisi lain, bagi pelaku usaha yang mengandalkan agunan tanah ke bank, SHM sering dinilai lebih menarik oleh lembaga keuangan. Menunda peningkatan hak bisa berarti menunda juga peluang mendapatkan fasilitas pembiayaan yang lebih baik.
Mengapa Isu Ubah HGB Jadi SHM Murah Mencuat di Masyarakat Perkotaan
Perkembangan kawasan perumahan dan apartemen di pinggiran kota besar banyak menggunakan skema HGB di atas tanah negara atau hak pengelolaan. Seiring waktu, penghuni mulai menyadari bahwa mereka perlu memperkuat posisi hukumnya, terutama ketika nilai properti meningkat tajam.
Informasi mengenai ubah HGB jadi SHM murah kemudian menyebar lewat berbagai kanal, termasuk media sosial dan obrolan komunitas warga. Sebagian informasi akurat, sebagian lain berlebihan atau tidak lengkap, sehingga memunculkan kebingungan.
Di tengah situasi ini, peran informasi resmi dari pemerintah dan edukasi publik menjadi krusial. Pemilik perlu paham bahwa proses peningkatan hak bukan sekadar soal biaya, tetapi juga soal ketepatan prosedur dan keabsahan hukum.
Pada akhirnya, keputusan untuk mengurus peningkatan hak dari HGB ke SHM adalah bagian dari strategi mengelola aset jangka panjang. Dengan memahami alur, syarat, dan komponen biaya, pemilik dapat memanfaatkan peluang ubah HGB jadi SHM murah secara bijak dan terukur.
Comment