Dorongan menuju dukungan pertumbuhan ekonomi 8% kembali mengemuka ketika para senior Real Estat Indonesia REI mendesak pemerintah untuk membebaskan Pajak Pertambahan Nilai PPN untuk rumah. Desakan ini tidak sekadar wacana sektoral, melainkan bagian dari upaya besar mengangkat daya beli masyarakat, menggairahkan sektor konstruksi, dan mendorong efek berantai ke berbagai lini usaha lain. Di tengah tekanan global dan perlambatan di beberapa sektor, kebijakan fiskal yang lebih agresif untuk perumahan dianggap sebagai salah satu kunci memacu laju ekonomi nasional.
Mengapa Target Pertumbuhan 8 Persen Jadi Ambisi Nasional
Pembahasan mengenai dukungan pertumbuhan ekonomi 8% tidak muncul begitu saja. Pemerintah beberapa tahun terakhir berulang kali menyebut perlunya lompatan pertumbuhan agar Indonesia bisa keluar dari jebakan negara berpendapatan menengah. Pertumbuhan di kisaran 5 persen dinilai belum cukup untuk membuka lapangan kerja baru dalam jumlah besar dan mengurangi kemiskinan secara signifikan.
Di sisi lain, struktur ekonomi Indonesia masih bergantung pada konsumsi rumah tangga, yang porsinya lebih dari separuh produk domestik bruto. Untuk mengangkat pertumbuhan ke level 8 persen, dibutuhkan akselerasi investasi, ekspor, dan belanja pemerintah. Namun, konsumsi tetap menjadi mesin utama yang tidak boleh melemah. Di sinilah sektor perumahan dan properti dianggap dapat memainkan peran strategis.
Sektor perumahan memiliki karakter ganda. Di satu sisi, ia memenuhi kebutuhan dasar masyarakat akan hunian layak. Di sisi lain, ia menyerap tenaga kerja besar, menggerakkan industri bahan bangunan, jasa keuangan, transportasi, hingga ritel. Ketika pasar perumahan hidup, denyut ekonomi di banyak kota dan daerah ikut menguat. Senior REI memanfaatkan argumen ini untuk menekankan bahwa kebijakan perpajakan yang lebih bersahabat adalah bagian integral dari strategi mencapai pertumbuhan tinggi.
Desakan Senior REI: PPN Rumah Nol Persen untuk Lonjakan Aktivitas
Desakan senior REI terkait dukungan pertumbuhan ekonomi 8% berfokus pada satu titik utama, yakni penghapusan PPN untuk rumah, setidaknya di segmen tertentu yang menyasar masyarakat luas. Mereka menilai beban pajak saat ini menahan minat beli dan memperlambat penyerapan stok hunian yang sudah dibangun pengembang.
Dalam pandangan para pelaku usaha, PPN yang dibebankan ke harga rumah berujung pada dua pilihan sama sulit. Jika pajak sepenuhnya dialihkan ke konsumen, harga menjadi kurang terjangkau, terutama bagi pembeli rumah pertama. Jika sebagian ditanggung pengembang, margin keuntungan menipis dan kemampuan ekspansi menurun. Kondisi ini membuat banyak proyek baru ditunda atau dikurangi skalanya.
Selain itu, sektor perbankan cenderung berhati hati menyalurkan kredit pemilikan rumah ketika penjualan lesu. Bank melihat risiko kredit bermasalah meningkat jika daya beli masyarakat melemah, sehingga pengetatan syarat kredit menjadi konsekuensi. Lingkaran ini dinilai hanya bisa diputus jika ada intervensi kebijakan yang cukup kuat untuk mendorong lonjakan permintaan.
> “Memotong pajak di sektor perumahan bukan semata memberi karpet merah bagi pengembang, tetapi membuka pintu bagi jutaan keluarga yang selama ini terhalang harga.”
Rumah Rakyat, Kelas Menengah, dan Segmen Mana yang Layak Dikecualikan
Diskusi mengenai dukungan pertumbuhan ekonomi 8% melalui pembebasan PPN rumah tak lepas dari pertanyaan segmen mana yang harus diprioritaskan. Senior REI umumnya mendorong agar pembebasan PPN difokuskan pada rumah tapak dan rumah susun dengan harga tertentu, yang jelas menyasar kalangan menengah bawah dan menengah.
Rumah sederhana dan rumah subsidi selama ini sudah mendapat berbagai insentif, namun masih banyak kelompok masyarakat yang tidak masuk kriteria subsidi, tetapi juga belum cukup kuat membeli rumah komersial standar. Inilah yang sering disebut kelompok “kehilangan akses” karena berada di ruang abu abu kebijakan. Penghapusan PPN untuk rentang harga rumah tertentu diyakini bisa menjembatani kesenjangan ini.
Di kota kota besar, harga tanah yang tinggi membuat rumah dengan spesifikasi layak sering kali otomatis masuk kategori menengah. Jika PPN tetap dikenakan, selisih harga bisa mencapai puluhan juta rupiah. Bagi konsumen yang mengandalkan cicilan jangka panjang, perbedaan ini sangat menentukan keputusan membeli atau menunda.
Pengembang juga menilai bahwa penentuan batas harga rumah bebas PPN harus mempertimbangkan variasi harga tanah antarwilayah. Batas yang terlalu seragam dikhawatirkan tidak relevan untuk kota metropolitan, sementara terlalu longgar bisa memicu spekulasi. Perumusan kebijakan yang presisi menjadi tantangan tersendiri bagi pemerintah.
Efek Berantai ke Industri Pendukung dan Lapangan Kerja
Ketika dukungan pertumbuhan ekonomi 8% dikaitkan dengan sektor perumahan, salah satu argumen terkuat adalah efek pengganda atau multiplier effect. Setiap unit rumah yang dibangun dan terjual akan melibatkan rantai pasok panjang, mulai dari pabrik semen, baja, keramik, cat, hingga usaha kecil pemasok material bangunan lokal.
Pekerja konstruksi, arsitek, konsultan, hingga tenaga pemasaran ikut merasakan dampak peningkatan proyek perumahan. Setelah rumah dihuni, belanja untuk furnitur, peralatan rumah tangga, hingga jasa renovasi dan perawatan turut meningkat. Satu transaksi rumah dapat melahirkan puluhan transaksi lanjutan di berbagai sektor.
Bagi pemerintah, kegiatan ekonomi yang meluas ini berarti basis pajak yang lebih lebar, meski PPN pada rumah tertentu dihapus. Pajak penghasilan dari perusahaan konstruksi, produsen bahan bangunan, dan tenaga kerja, serta pajak daerah dari aktivitas ekonomi di sekitar kawasan hunian baru, bisa menjadi kompensasi jangka menengah.
> “Negara sering kali khawatir kehilangan penerimaan jangka pendek, namun melupakan bahwa ekonomi yang bergerak lebih kencang akan mengembalikan pajak dalam jumlah lebih besar di kemudian hari.”
Menimbang Risiko Fiskal dan Kecemasan Kehilangan Penerimaan Negara
Meski desakan senior REI untuk pembebasan PPN rumah dikaitkan dengan dukungan pertumbuhan ekonomi 8%, pemerintah tetap dihadapkan pada dilema fiskal. PPN merupakan salah satu tulang punggung penerimaan negara. Penghapusan atau pengurangan tarif pada sektor besar seperti perumahan berpotensi mengurangi ruang fiskal untuk membiayai program sosial dan infrastruktur.
Kementerian keuangan cenderung berhitung hati hati. Di satu sisi, mereka memahami pentingnya mendorong sektor properti. Di sisi lain, komitmen menjaga defisit anggaran dan rasio utang membuat setiap insentif pajak harus disertai perhitungan rinci. Pemerintah perlu memproyeksikan potensi kehilangan penerimaan jangka pendek dan membandingkannya dengan potensi tambahan pertumbuhan ekonomi yang dihasilkan.
Pendekatan yang kerap dipertimbangkan adalah skema bertahap. Misalnya, pembebasan PPN penuh untuk rumah di bawah batas harga tertentu, pengurangan tarif untuk segmen menengah, dan tetap mempertahankan tarif normal untuk segmen atas. Dengan cara ini, insentif lebih tepat sasaran dan tidak terlalu menggerus penerimaan dari pembeli rumah mewah yang memiliki kemampuan bayar tinggi.
Selain itu, pengawasan terhadap praktik penghindaran pajak harus diperkuat. Tanpa pengawasan ketat, selalu ada risiko manipulasi harga dan pengelompokan produk agar masuk kategori bebas PPN. Aparat pajak dituntut tidak hanya menjadi pengumpul, tetapi juga perancang dan pengawas kebijakan yang mendorong ekonomi tanpa membuka celah penyalahgunaan.
Strategi Kombinasi: PPN Nol, Bunga KPR Rendah, dan Reformasi Perizinan
Dukungan pertumbuhan ekonomi 8% melalui sektor perumahan tidak cukup hanya mengandalkan satu instrumen. Senior REI menilai kebijakan PPN nol persen perlu berjalan berdampingan dengan upaya menurunkan bunga kredit pemilikan rumah KPR dan penyederhanaan perizinan.
Bank Indonesia dan otoritas jasa keuangan punya peran dalam mendorong skema pembiayaan yang lebih terjangkau. Program KPR dengan bunga tetap untuk beberapa tahun pertama, uang muka ringan, dan tenor panjang bisa dikombinasikan dengan pembebasan PPN untuk menciptakan paket yang menarik bagi pembeli. Ketika beban awal menurun, keputusan membeli rumah menjadi lebih rasional dan tidak terlalu menakutkan bagi keluarga muda.
Di sisi lain, proses perizinan yang panjang dan berbiaya tinggi membuat harga rumah ikut terdorong naik. Pengembang harus memasukkan biaya perizinan dan waktu tunggu ke dalam harga jual. Reformasi perizinan yang memotong rantai birokrasi, mempercepat persetujuan, dan mengurangi biaya tidak resmi akan membantu menurunkan harga dasar rumah bahkan sebelum bicara soal pajak.
Dengan kombinasi kebijakan fiskal, moneter, dan tata kelola yang lebih efisien, sektor perumahan dapat menjadi motor yang lebih kuat bagi pertumbuhan ekonomi. Sinergi antar lembaga menjadi kunci, karena kebijakan yang saling bertentangan hanya akan melemahkan efek yang diharapkan.
Tantangan Implementasi di Daerah dan Kesenjangan Antarwilayah
Meski dukungan pertumbuhan ekonomi 8% menjadi target nasional, implementasi kebijakan pembebasan PPN rumah akan bertemu dengan realitas berbeda di tiap daerah. Di kota kota besar, permintaan rumah tinggi tetapi lahan terbatas dan mahal. Di banyak daerah lain, lahan tersedia luas namun daya beli masyarakat terbatas.
Pemerintah daerah memiliki kepentingan sendiri dalam mengelola tata ruang dan perizinan. Penerapan insentif pajak pusat harus diselaraskan dengan kebijakan lokal agar tidak menimbulkan masalah baru, seperti lonjakan pembangunan di kawasan yang belum siap infrastruktur atau konflik lahan. Di beberapa daerah, penguatan kapasitas tata ruang dan penegakan aturan menjadi prasyarat penting sebelum membuka keran pembangunan lebih lebar.
Kesenjangan infrastruktur juga memengaruhi daya tarik kawasan hunian baru. Pembebasan PPN akan lebih efektif jika diiringi pembangunan akses jalan, transportasi publik, jaringan air bersih, dan fasilitas umum lain. Tanpa itu, rumah murah sekalipun bisa kurang diminati jika lokasinya jauh dari pusat aktivitas ekonomi dan layanan dasar.
Di sisi lain, pengembang lokal skala kecil mungkin tidak sekuat perusahaan besar dalam memanfaatkan kebijakan insentif. Pemerintah perlu memastikan informasi dan prosedur teknis terkait pembebasan PPN dan fasilitas lain mudah dipahami dan diakses, agar tidak terjadi ketimpangan manfaat di antara pelaku usaha.
Menyusun Jalan Panjang Menuju Pertumbuhan Tinggi Melalui Hunian
Perdebatan mengenai pembebasan PPN rumah sebagai bagian dari dukungan pertumbuhan ekonomi 8% mencerminkan tarik menarik antara kebutuhan mendorong aktivitas ekonomi dan menjaga kesehatan fiskal negara. Senior REI dengan lantang menyuarakan bahwa meringankan beban pajak di sektor perumahan bukan sekadar keberpihakan pada pengusaha, melainkan investasi sosial dan ekonomi jangka panjang.
Rumah bukan hanya aset fisik, tetapi fondasi stabilitas keluarga dan produktivitas tenaga kerja. Ketika lebih banyak keluarga memiliki hunian layak dengan skema pembiayaan yang masuk akal, kualitas hidup meningkat, mobilitas sosial terbuka, dan kepercayaan masyarakat pada prospek ekonomi membaik. Dalam iklim seperti itu, konsumsi dan investasi cenderung tumbuh lebih kuat.
Pada akhirnya, apakah pembebasan PPN rumah akan diadopsi penuh, sebagian, atau dalam bentuk kompromi, akan sangat bergantung pada keberanian politik dan ketepatan desain kebijakan. Yang jelas, sektor perumahan telah kembali ditempatkan di garis depan sebagai salah satu mesin utama untuk mengakselerasi pertumbuhan, dengan harapan Indonesia tidak lagi berpuas diri pada angka lima persen dan benar benar bergerak menuju ambisi delapan persen yang selama ini hanya menjadi target di atas kertas.
Comment